Você já se pegou sonhando com a casa própria, imaginando os momentos felizes que terá ao compartilhar refeições com a família e os amigos, e não vê a hora de concretizar esse objetivo? Saiba que não está sozinho.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo Censo de Moradia QuintoAndar e pelo Instituto Datafolha, 87% dos brasileiros sonham em comprar um imóvel. No entanto, para muitos, esse sonho pode parecer distante. E é aí que entra o financiamento imobiliário, uma opção na qual é possível realizar esse desejo mesmo sem os recursos para comprar à vista. Por isso, segundo 52% dos entrevistados, o financiamento é visto como o principal meio de adquirir uma casa.
Se o financiamento faz parte dos seus planos, mas você tem dúvidas sobre os custos, quem pode financiar um imóvel e como é calculado o valor das prestações, pode ficar tranquilo. O Blog BB preparou um guia completo com as respostas necessárias para garantir a melhor negociação. Confira!
O que é o financiamento imobiliário?
É uma linha de crédito específica que permite adquirir um imóvel mesmo sem ter todo o valor necessário para a compra imediata. Ou seja, a instituição financeira concede um empréstimo com o intuito de ajudar os compradores a obter uma propriedade, e o valor, acrescido de juros, é pago em parcelas mensais ao longo de um período acordado com o banco.
Quais são os requisitos para obter um financiamento imobiliário?
As condições para contratar um financiamento imobiliário podem variar entre as instituições financeiras, mas, geralmente, envolvem alguns aspectos.
• Idade máxima: a idade do proponente mais velho, somada ao prazo de financiamento, não pode ultrapassar 80 anos, 5 meses e 29 dias.
• Capacidade de pagamento: o cliente deve ter análise de crédito aprovada pelo banco, que ateste condição financeira suficiente para arcar com as parcelas do financiamento.
• Seguro aprovado: o cliente deve preencher a Declaração Pessoal de Saúde (DPS) e ter o documento aprovado pela seguradora.
• Avaliação do imóvel: o banco realiza uma análise para verificar o valor de mercado do bem e as condições da propriedade, o que pode impactar o valor financiado.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Atualmente, existem algumas modalidades diferentes de financiamento imobiliário. Confira, a seguir, quais são as mais comuns.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, com taxas de juros máximas de 12% ao ano.
Com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o SFH é voltado somente para imóveis residenciais, e o valor máximo financiado pode chegar a 80% do preço da propriedade. Ou seja, se a casa que pretende comprar custa R$ 300 mil, você pode financiar até R$ 240 mil e precisa dar R$ 60 mil de entrada.
Importante: no SFH, a parcela do financiamento pode comprometer apenas 30% da sua renda mensal. Portanto, se o seu faturamento é de R$ 5 mil por mês, o valor máximo da parcela deve ser de R$ 1.500.
Carteira Hipotecária (CH)
O CH é a opção para quem deseja financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou propriedades comerciais. Nessa modalidade, as regras e os juros são definidos pelas próprias instituições financeiras. O financiamento pode cobrir até 90% do valor do imóvel, e a taxa de juros pode ficar acima de 12% ao ano. Além disso, o prazo de pagamento pode chegar a 35 anos (ou 420 meses).
Direto com a construtora
Nessa modalidade, o financiamento é realizado diretamente com a construtora ou incorporadora do empreendimento imobiliário. Nesse caso, a construtora pode oferecer o prazo de pagamento e as taxas de juros próprias.
Como funcionam as taxas de juros do financiamento imobiliário?
Os juros são uma forma de ressarcir a instituição financeira pelo financiamento realizado. Dessa forma, é natural que as taxas de juros façam parte das parcelas de um financiamento imobiliário.
O Custo Efetivo Total (CET) é, literalmente, o custo total do seu financiamento. Ao realizar simulações em diferentes instituições, esse valor deve ser utilizado como comparação. Afinal, é essa quantia que demonstrará quanto custará, de fato, o seu financiamento.
O Custo Efetivo Total é composto pelos seguintes itens:
• juros
• taxa de administração
• encargos
• encargos
• seguros (do imóvel e de vida do contratante do financiamento)
Mas você deve estar se perguntando: a taxa Selic não entra no cálculo do financiamento?
Determinada a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central, conhecido como Copom, a taxa Selic serve de base para que as instituições financeiras brasileiras determinem as suas demais cobranças.
Portanto, as taxas mínimas dos bancos são estabelecidas levando em consideração a Selic, e, com base nela, as variações que compõem o Custo Efetivo Total são definidas. Por um lado, quando a Selic aumenta, as taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras provavelmente também crescem. Por outro lado, quando ocorre uma redução nessa taxa, os financiamentos passam a ter valores menores.
Quais são os tipos de amortização do financiamento?
A amortização define como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa do saldo devedor do financiamento. Os sistemas mais comuns são Price, SAC e Sacre.
• Sistema Price
No sistema Price, as prestações costumam ser fixas, os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes. Ou seja, durante o período no qual o cliente está pagando o financiamento, é possível notar que, conforme a amortização aumenta, os juros diminuem. Veja o exemplo do financiamento de um apartamento de R$ 180 mil. Nesse caso, a entrada foi de R$ 36 mil, restando um valor de R$ 144 mil, dividido em 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 1.697,10 | R$ 26,70 | R$ 1.670,40 | R$ 143.973,30 |
| 10 | R$ 1.697,10 | R$ 29,62 | R$ 1.667,48 | R$ 143.718,61 |
| 60 | R$ 1.697,10 | R$ 52,73 | R$ 1.644,37 | R$ 141.703,47 |
| 120 | R$ 1.697,10 | R$ 105,34 | R$ 1.591,76 | R$ 137.115,70 |
| 180 | R$ 1.697,10 | R$ 210,43 | R$ 1.486,67 | R$ 127.950,74 |
| 240 | R$ 1.697,10 | R$ 420,38 | R$ 1.276,72 | R$ 109.641,93 |
| 300 | R$ 1.697,10 | R$ 839,79 | R$ 857,31 | R$ 73.066,52 |
| 360 | R$ 1.697,10 | R$ 1.677,64 | R$ 19,46 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 610.956,00 | R$ 144.000,00 | R$ 466.956,00 |
Ao fazer uma simulação de financiamento, é importante verificar se a compra na tabela Price é com indexador (fator de reajuste) pré ou pós-fixado. Se for com indexador pré-fixado, as prestações não podem mudar de valor ao longo do financiamento. Entretanto, caso o indexador seja pós-fixado, o cliente está sujeito a variações no valor da parcela, já que os fatores de correção dependem da situação da economia brasileira.
• Sistema de Amortização Constante (SAC)
Na tabela SAC, as prestações e os juros do financiamento são decrescentes, e as amortizações, constantes. Ou seja, um percentual fixo vai diminuindo todos os meses e deixando as parcelas mais baixas. No começo do financiamento, o cliente paga parcelas mais altas, e as prestações e o saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. Veja o mesmo exemplo do financiamento do apartamento de R$ 180 mil no sistema da tabela SAC.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.028,64 | R$ 400,00 | R$ 1.628,64 | R$ 140.000,00 |
| 60 | R$ 1.796,64 | R$ 400,00 | R$ 1.396,64 | R$ 120.000,00 |
| 120 | R$ 1.518,24 | R$ 400,00 | R$ 1.118,24 | R$ 96.000,00 |
| 180 | R$ 1.239,84 | R$ 400,00 | R$ 839,84 | R$ 72.000,00 |
| 240 | R$ 961,44 | R$ 400,00 | R$ 561,44 | R$ 48.000,00 |
| 300 | R$ 683,04 | R$ 400,00 | R$ 283,04 | R$ 24.000,00 |
| 360 | R$ 404,64 | R$ 400,00 | R$ 4,64 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 445.507,20 | R$ 144.000,00 | R$ 301.507,20 |
A tabela SAC, assim como o sistema Price, está sujeita a correções monetárias, que podem ser pré ou pós-fixadas. O indexador mais comum da SAC é a Taxa Referencial (TR), divulgada pelo Banco Central, que varia conforme a situação econômica do país. Ou seja, se houver aumento da inflação, as correções na prestação do financiamento tendem a aumentar.
• Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O Sacre acaba sendo um meio-termo entre o Price e a tabela SAC. O sistema apresenta parcelas maiores no início do financiamento, porém termina com prestações menores. Isso acontece porque, a cada ano que passa, o valor das parcelas é calculado com base no saldo devedor, o que resulta em uma redução dos juros.
Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo apartamento de R$ 180 mil, com entrada de R$ 36 mil e 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.070,40 | R$ 443,75 | R$ 1.626,65 | R$ 139.784,61 |
| 60 | R$ 1.829,89 | R$ 449,73 | R$ 1.380,15 | R$ 118.529,14 |
| 120 | R$ 1.531,80 | R$ 443,26 | R$ 1.088,54 | R$ 93.396,49 |
| 180 | R$ 1.236,86 | R$ 435,10 | R$ 801,76 | R$ 68.681,96 |
| 240 | R$ 945,32 | R$ 423,98 | R$ 521,34 | R$ 44.518,72 |
| 300 | R$ 656,53 | R$ 406,13 | R$ 250,40 | R$ 21.179,74 |
| 360 | R$ 349,09 | R$ 103,97 | R$ 1,21 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 436.008,24 | R$ 144.000,00 | R$ 292.008,24 |
O Sacre pode ser uma opção interessante para quem deseja reduzir o saldo devedor do financiamento de forma mais rápida, pois a amortização aumenta gradualmente. No entanto, é importante verificar as condições específicas do contrato e compará-las com outras opções disponíveis para determinar qual sistema de amortização é mais adequado às suas necessidades e possibilidades financeiras.
Qual sistema escolher?
✔ Price: parcelas mais previsíveis, é ideal para quem busca estabilidade no orçamento
✔ SAC: começa mais alto e diminui com o tempo, é ideal para quem pode pagar mais no início e quer economizar em juros
✔ Sacre: intermediário, é equilíbrio entre valor inicial e redução ao longo do tempo
A melhor escolha depende do seu momento financeiro e da sua estratégia de pagamento.
Posso usar o meu FGTS para financiar um imóvel?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para ajudar na compra de um imóvel, seja na entrada, amortização ou quitação do saldo devedor, desde que atendidos os critérios estabelecidos pelas regras vigentes:
- Ser titular de conta do FGTS com saldo disponível.
- Ter, pelo menos, três anos de trabalho com carteira assinada.
- Não possuir outro financiamento ativo no âmbito do SFH ou programa de habitação popular.
- O imóvel atender aos critérios do FGTS.
Além disso, é importante ressaltar que a utilização do FGTS no financiamento imobiliário está sujeita a limites e regras específicas.
Caso você já tenha financiado um imóvel, o FGTS também pode ser utilizado para amortizar, reduzir o prazo da operação ou liquidar o saldo devedor.
É possível antecipar as parcelas de um financiamento imobiliário?
O Código de Defesa do Consumidor garante aos clientes a possibilidade de antecipar débitos, total ou parcialmente, mediante a redução proporcional de juros. Portanto, sempre que desejar, você pode pagar mais parcelas e obter descontos.
A ordem da antecipação deve ser inversa quando a escolha é liquidar as últimas prestações do contrato ou reduzir o valor de todas as prestações remanescentes. Caso o cliente pague sempre a parcela do mês e mais uma que ainda vencerá, por exemplo, o financiamento será quitado na metade do tempo previsto, e o abatimento de juros será considerável.
Como se preparar para o financiamento imobiliário?
Planejar-se para um financiamento imobiliário pode tornar o processo mais suave e ampliar suas chances de conseguir as melhores condições possíveis. Confira algumas dicas a seguir.
- Avalie sua situação financeira: faça uma análise completa de suas finanças para determinar sua capacidade de pagamento. Considere o seu faturamento, as despesas mensais e as outras dívidas. Certifique-se de que a prestação mensal do financiamento não ultrapasse 30% da renda familiar. Essa é uma margem segura que diminui os riscos de inadimplência.
- Economize para a entrada: como você já viu, é necessário dar entrada ao solicitar um financiamento imobiliário. Economize o máximo possível e tenha uma entrada substancial. Isso pode ajudar a reduzir o valor do empréstimo e as parcelas mensais. Você pode realizar um investimento para que o dinheiro guardado renda mais e ainda contar com a ajuda de gerenciadores financeiros para atingir esse objetivo o quanto antes.
- Pesquise: compare as taxas de juros, os prazos, as exigências e as condições de cada opção para escolher a mais adequada às suas necessidades.
- Faça simulações: utilize calculadoras de financiamento para simular diferentes cenários, considerando o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa de juros. Isso ajudará a ter uma visão clara das parcelas mensais e a planejar seu orçamento.
- Organize sua documentação: reúna todos os documentos necessários para a solicitação do financiamento, como comprovantes de renda, extratos bancários, Declaração de Imposto de Renda, documentos pessoais e comprovante de residência. Tenha cópias atualizadas e prontas para apresentar ao banco ou à instituição financeira.
- Consulte um especialista: se necessário, busque a orientação de um profissional especializado, como um consultor financeiro ou corretor de imóveis, para auxiliar na tomada de decisão e esclarecer dúvidas sobre o processo de financiamento.
Leia também:
Custo Efetivo Total: o raio-X do seu empréstimo
Como conseguir empréstimo: oito dicas para colocar em prática
Entenda o que é resiliência financeira e saiba como alcançá-la