Você já se pegou sonhando com a casa própria, imaginando os momentos felizes que terá ao compartilhar refeições com a família e os amigos, e não vê a hora de concretizar esse objetivo? Saiba que não está sozinho.
De acordo com pesquisa realizada pelo Datafolha, 43% dos brasileiros têm planos de comprar um imóvel residencial. Mas para muitos o valor necessário para uma compra à vista pode estar distante da realidade financeira. Nesse cenário, o financiamento imobiliário pode ajudar a viabilizar a aquisição, permitindo pagar de forma parcelada, conforme as condições de crédito disponíveis.
Se o financiamento faz parte dos seus planos, mas você tem dúvidas sobre os custos, quem pode financiar um imóvel e como é calculado o valor das prestações, pode ficar tranquilo. O Blog BB preparou um guia completo com as respostas necessárias para garantir a melhor negociação. Confira!
O que é o financiamento imobiliário?
É uma linha de crédito específica que permite adquirir um imóvel mesmo sem ter todo o valor necessário para a compra imediata. Ou seja, a instituição financeira concede um empréstimo com o intuito de ajudar os compradores a obter uma propriedade, e o valor, acrescido de juros, é pago em parcelas mensais ao longo de um período acordado com o banco.
Quais são os requisitos para obter um financiamento imobiliário?
As condições para contratar um financiamento imobiliário podem variar entre as instituições financeiras, mas, geralmente, envolvem alguns aspectos.
• Idade máxima: A idade da pessoa mais velha que solicita o financiamento, somada ao prazo do contrato, não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
• Capacidade de pagamento: o cliente deve ter análise de crédito aprovada pelo banco, que ateste condição financeira suficiente para arcar com as parcelas do financiamento.
• Seguro habitacional: o seguro habitacional é obrigatório para coberturas exigidas pela operação, como Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel(DFI).
• Avaliação do imóvel: o banco realiza uma análise para verificar o valor de mercado do bem e as condições da propriedade, o que pode impactar o valor financiado.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Atualmente, existem algumas modalidades diferentes de financiamento imobiliário. Confira, a seguir, quais são as mais comuns.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Permite financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões, com custo efetivo limitado a 12% ao ano.
O SFH atende apenas imóveis residenciais e permite a utilização de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O percentual do imóvel a ser financiado varia de acordo com a instituição financeira, a operação e o sistema de amortização escolhido.
Por exemplo, se o imóvel custa R$ 300 mil e o banco financia 80% do valor (R$ 240 mil), os R$ 60 mil restantes serão pagos com recursos próprios ou, quando permitido, com o uso do FGTS.
Importante: no SFH, a parcela do financiamento só pode comprometer até 30% da sua renda mensal. Portanto, se o seu faturamento é de R$ 5 mil por mês, o valor da parcela não ultrapassará R$ 1.500.
Carteira Hipotecária (CH)
A Carteira CH é um tipo de financiamento para aquisição de imóveis residenciais ou comerciais. As condições e taxas de juros são livremente pactuadas entre o cliente e a instituição financeira. Pode cobrir até 90% do valor do imóvel, e os juros podem ficar acima de 12% ao ano. Além disso, o prazo de pagamento pode chegar a 35 anos (ou 420 meses), conforme as condições da operação.
Direto com a construtora
Nesse caso, o pagamento do imóvel é negociado diretamente com a construtora ou incorporadora do empreendimento. O contrato define condições próprias, como prazo, taxas de juros e a forma de correção das parcelas.
Como funcionam as taxas de juros do financiamento imobiliário?
Os juros são uma forma de remunerar a instituição financeira pelo crédito concedido. Assim, a taxa de juros influencia o valor das parcelas e o custo da operação ao longo do tempo.
Mas você deve estar se perguntando: a taxa Selic não entra no cálculo do financiamento?
A taxa Selic, definida a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, é a taxa básica de juros da economia e influencia as condições de financiamento praticadas no mercado. Em geral, quando a Selic aumenta, o custo das operações tende a subir. Já quando ocorre uma redução, os juros podem diminuir.
Além dos juros, também estão incluídos no pagamento tarifas, encargos, tributos e seguros. Para saber o valor total da operação e comparar diferentes propostas, considere o Custo Efetivo Total (CET). Ele reúne todos esses custos em uma única taxa, que deve ser informada antes da contratação.
Quais são os tipos de amortização do financiamento?
A amortização define como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa do saldo devedor do financiamento. Os sistemas mais comuns são Price, SAC e Sacre.
• Sistema Price
No sistema Price, as prestações costumam ser fixas, os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes. Ou seja, durante o período no qual o cliente está pagando o financiamento, é possível notar que, conforme a amortização aumenta, os juros diminuem. Veja o exemplo do financiamento de um apartamento de R$ 180 mil. Nesse caso, a entrada foi de R$ 36 mil, restando um valor de R$ 144 mil, dividido em 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 1.697,10 | R$ 26,70 | R$ 1.670,40 | R$ 143.973,30 |
| 10 | R$ 1.697,10 | R$ 29,62 | R$ 1.667,48 | R$ 143.718,61 |
| 60 | R$ 1.697,10 | R$ 52,73 | R$ 1.644,37 | R$ 141.703,47 |
| 120 | R$ 1.697,10 | R$ 105,34 | R$ 1.591,76 | R$ 137.115,70 |
| 180 | R$ 1.697,10 | R$ 210,43 | R$ 1.486,67 | R$ 127.950,74 |
| 240 | R$ 1.697,10 | R$ 420,38 | R$ 1.276,72 | R$ 109.641,93 |
| 300 | R$ 1.697,10 | R$ 839,79 | R$ 857,31 | R$ 73.066,52 |
| 360 | R$ 1.697,10 | R$ 1.677,64 | R$ 19,46 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 610.956,00 | R$ 144.000,00 | R$ 466.956,00 |
Ao fazer uma simulação de financiamento, é importante verificar se a operação tem taxa prefixada ou pós-fixada. Nos contratos prefixados, não há atualização do saldo devedor por indexadores, como a Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o que dá mais previsibilidade às parcelas. Já nos contratos pós-fixados, o saldo devedor é atualizado pelo indexador contratado, e as parcelas podem variar conforme a sua evolução.
• Sistema de Amortização Constante (SAC)
Na tabela SAC, o valor da amortização é constante e os juros diminuem ao longo do tempo. Como os juros são calculados sobre um saldo devedor que vai diminuindo, as parcelas também ficam menores. Por isso, no começo do contrato, o cliente paga parcelas mais altas, que vão diminuindo à medida que a dívida é amortizada. Veja o mesmo exemplo do financiamento do apartamento de R$ 180 mil no sistema SAC.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.028,64 | R$ 400,00 | R$ 1.628,64 | R$ 140.000,00 |
| 60 | R$ 1.796,64 | R$ 400,00 | R$ 1.396,64 | R$ 120.000,00 |
| 120 | R$ 1.518,24 | R$ 400,00 | R$ 1.118,24 | R$ 96.000,00 |
| 180 | R$ 1.239,84 | R$ 400,00 | R$ 839,84 | R$ 72.000,00 |
| 240 | R$ 961,44 | R$ 400,00 | R$ 561,44 | R$ 48.000,00 |
| 300 | R$ 683,04 | R$ 400,00 | R$ 283,04 | R$ 24.000,00 |
| 360 | R$ 404,64 | R$ 400,00 | R$ 4,64 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 445.507,20 | R$ 144.000,00 | R$ 301.507,20 |
O valor das parcelas também depende das condições contratadas. A operação pode ter taxa fixa ou utilizar um indexador, como a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA, para atualizar o saldo devedor. Quando há um indexador, as variações podem afetar o saldo devedor e, consequentemente, o valor das parcelas.
• Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O Sacre é um meio-termo entre o Price e a tabela SAC. As parcelas são mais altas no início e, ao longo do tempo, tendem a diminuir. Isso acontece porque a prestação é recalculada periodicamente com base no saldo devedor, que diminui à medida que o valor é amortizado. Com isso, os juros também diminuem ao longo do tempo.
Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo apartamento de R$ 180 mil, com entrada de R$ 36 mil e 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.070,40 | R$ 443,75 | R$ 1.626,65 | R$ 139.784,61 |
| 60 | R$ 1.829,89 | R$ 449,73 | R$ 1.380,15 | R$ 118.529,14 |
| 120 | R$ 1.531,80 | R$ 443,26 | R$ 1.088,54 | R$ 93.396,49 |
| 180 | R$ 1.236,86 | R$ 435,10 | R$ 801,76 | R$ 68.681,96 |
| 240 | R$ 945,32 | R$ 423,98 | R$ 521,34 | R$ 44.518,72 |
| 300 | R$ 656,53 | R$ 406,13 | R$ 250,40 | R$ 21.179,74 |
| 360 | R$ 349,09 | R$ 103,97 | R$ 1,21 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 436.008,24 | R$ 144.000,00 | R$ 292.008,24 |
No Sacre, a amortização aumenta gradualmente ao longo do tempo, contribuindo para uma redução mais rápida do saldo devedor. Antes de escolher um sistema de amortização, é importante verificar as condições do contrato e comparar o comportamento das prestações e o custo total de cada opção.
Qual sistema escolher?
✔ Price: para quem quer prestações mais previsíveis.
✔ SAC: para a pessoa que prefere começar com um valor mais alto e reduzir as parcelas com o passar do tempo.
✔ Sacre: para quem quer aumentar a amortização gradualmente e diminuir o saldo devedor.
A melhor escolha depende do seu momento financeiro e da sua estratégia de pagamento.
Posso usar o meu FGTS para financiar um imóvel?
Sim. É possível usar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra de um imóvel, seja na entrada, para amortizar ou quitar o saldo devedor e, em determinadas situações, para pagar parte das prestações. Para isso, é preciso atender às regras vigentes.
Entre as principais condições estão:
- Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não.
- Não ter outro financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
- Não possuir outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha.
- O imóvel ser residencial e destinado à moradia do titular.
É possível antecipar as parcelas de um financiamento imobiliário?
Sim. Você pode quitar parte ou todo o saldo devedor antes do prazo previsto, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Ao fazer uma amortização antecipada, é possível, de acordo com as condições do contrato, reduzir o prazo da operação ou diminuir o valor das prestações restantes.
Imagine que você tenha uma prestação mensal de R$ 1.697 e, além dela, consiga fazer uma amortização extra de R$ 5 mil. Esse valor será abatido do saldo devedor. Se a escolha for reduzir o prazo, você terminará de pagar a dívida antes do previsto e deixará de pagar parte dos juros que seriam cobrados nas parcelas antecipadas.
Como se preparar para o financiamento imobiliário?
Planejar-se para um financiamento imobiliário pode tornar o processo mais suave e ampliar suas chances de conseguir as melhores condições possíveis. Confira algumas dicas a seguir.
- Avalie sua situação financeira: faça uma análise completa de suas finanças para determinar sua capacidade de pagamento. Considere sua renda, as despesas mensais e outras dívidas. Na análise de crédito, as instituições financeiras costumam considerar o comprometimento da renda e, em geral, trabalham com um limite de até 30% para as prestações do financiamento.
- Economize para a entrada: como você já viu, é necessário dar entrada ao solicitar um financiamento imobiliário. Economize o máximo possível e tenha uma entrada substancial. Isso pode ajudar a reduzir o valor do empréstimo e as parcelas mensais. Você pode realizar um investimento para que o dinheiro guardado renda mais e ainda contar com a ajuda de gerenciadores financeiros para atingir esse objetivo o quanto antes.
- Compare as taxas de juros, o Custo Efetivo Total (CET), os prazos, as exigências e as demais condições de cada opção para encontrar a que melhor se encaixa nas suas necessidades.
- Faça simulações: utilize calculadoras de financiamento para simular diferentes cenários, considerando o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa de juros. Isso ajudará a ter uma visão clara das parcelas mensais e a planejar seu orçamento.
- Organize sua documentação: reúna todos os documentos necessários para a solicitação do financiamento, como comprovantes de renda, extratos bancários, Declaração de Imposto de Renda, documentos pessoais e comprovante de residência. Tenha cópias atualizadas e prontas para apresentar ao banco ou à instituição financeira.
- Consulte um especialista: se necessário, busque a orientação de um profissional especializado, como um consultor financeiro ou corretor de imóveis, para auxiliar na tomada de decisão e esclarecer dúvidas sobre o processo de financiamento.
Leia também:
Custo Efetivo Total: o raio-X do seu empréstimo
Como conseguir empréstimo: oito dicas para colocar em prática
Entenda o que é resiliência financeira e saiba como alcançá-la