Você já se pegou sonhando com a casa própria, imaginando os momentos felizes que terá ao compartilhar refeições com a família e os amigos, e não vê a hora de concretizar esse objetivo? Saiba que não está sozinho.
De acordo com uma pesquisa realizada com o Censo de Moradia QuintoAndar e o Instituto Datafolha, 87% dos brasileiros sonham em comprar um imóvel. No entanto, para muitos, esse sonho pode parecer distante. E é aí que entra o financiamento imobiliário, uma opção na qual é possível realizar esse desejo mesmo sem os recursos para comprar à vista. Por isso, segundo 52% dos entrevistados, o financiamento é visto como o principal meio de adquirir uma casa.
Se o financiamento faz parte dos seus planos, mas você tem dúvidas sobre os custos, quem pode financiar um imóvel e como é calculado o valor das prestações, por exemplo, pode ficar tranquilo. O Blog BB preparou um guia completo com as respostas necessárias para garantir a melhor negociação. Confira!
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito específica a qual permite que as pessoas adquiram um imóvel mesmo sem ter todo o valor necessário para a compra imediata. Ou seja, a instituição financeira concede um empréstimo com o intuito de ajudar os compradores a obter uma propriedade, e o valor, acrescido de juros, é pago em parcelas mensais ao longo de um período acordado com o banco.
Quais são os requisitos para obter um financiamento imobiliário?
As condições para contratar um financiamento imobiliário podem variar entre as instituições financeiras, mas, geralmente, envolvem os seguintes aspectos:
• Idade máxima: a idade do proponente mais velho, somada ao prazo de financiamento, não pode ultrapassar 80 anos, 5 meses e 29 dias.
• Capacidade de pagamento: o cliente deve ter análise de crédito aprovada pelo banco, que ateste sua capacidade de pagamento, suficiente para arcar com as parcelas do financiamento.
• Seguro aprovado: o cliente deve preencher a Declaração Pessoal de Saúde (DPS) e ter o documento aprovado pela seguradora.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Atualmente, existem algumas modalidades diferentes de financiamento imobiliário. Confira, a seguir, quais são as mais comuns:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é, atualmente, o principal instrumento de financiamento imobiliário do país. Tem como objetivo facilitar o acesso da população à moradia. Ele permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, com taxas de juros máximas de 12% ao ano.
Com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o SFH é voltado somente para imóveis residenciais, e o valor máximo financiado pode chegar a 80% do preço da propriedade. Ou seja, se a casa que pretende comprar custa R$ 300 mil, você pode financiar até R$ 240 mil e precisa dar R$ 60 mil de entrada.
Importante: no SFH, a parcela do financiamento pode comprometer apenas 30% da sua renda mensal. Portanto, se o seu faturamento é de R$ 5 mil por mês, o valor máximo da parcela deve ser de R$ 1.500.
Carteira Hipotecária (CH)
O CH é a opção para quem deseja financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou propriedades comerciais. Nessa modalidade, as regras e os juros são definidos pelas próprias instituições financeiras. O financiamento pode cobrir até 90% do valor do imóvel, e a taxa de juros pode ficar acima de 12% ao ano. Além disso, o prazo de pagamento pode chegar a 35 anos, ou 420 meses.
Direto com a construtora
Nessa modalidade, o financiamento é realizado diretamente com a construtora ou incorporadora do empreendimento imobiliário. Nesse caso, a construtora pode oferecer o prazo de pagamento e as taxas de juros próprias.
Programas habitacionais
Existem ainda os programas habitacionais, que podem ser criados pelos governos federal, estadual e municipal. As iniciativas têm como objetivo viabilizar a aquisição de imóveis para as famílias de baixa renda e, consequentemente, reduzir o déficit habitacional do país.
O programa mais conhecido é o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que oferece subsídio e taxa de juros abaixo do mercado com o intuito de facilitar a aquisição da casa própria. Para participar, os residentes em áreas urbanas devem ter renda bruta familiar mensal de até R$ 8 mil, enquanto as famílias de zonas rurais devem ter renda bruta anual de até R$ 96 mil.
O programa atende aos seguintes grupos de acordo com estas faixas:
a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640.
b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400.
c) Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8.000.
d) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual de até R$ 31.680.
e) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 a R$ 52.800.
f) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 a R$ 96.000.
Como funcionam as taxas de juros do financiamento imobiliário?
Os juros são uma forma de ressarcir à instituição financeira o financiamento realizado. Afinal, a entidade assume um risco quando empresta dinheiro a um cliente. Dessa forma, é natural que as taxas de juros façam parte das parcelas de um financiamento imobiliário.
O Custo Efetivo Total (CET) é, literalmente, o custo total do seu financiamento. Ao realizar simulações em diferentes instituições, esse valor deve ser utilizado como comparação. Afinal, é essa quantia que demonstrará quanto custará, de fato, o seu financiamento.
O Custo Efetivo Total é composto pelos seguintes itens:
• Juros
• Taxa de administração
• Encargos
• Encargos
• Seguros (do imóvel e de vida do contratante do financiamento)
Mas você deve estar se perguntando: e a taxa Selic não entra no cálculo do financiamento?
Determinada a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central, conhecido como Copom, a taxa Selic serve de base para que as instituições financeiras brasileiras determinem as suas demais cobranças.
Portanto, as taxas mínimas dos bancos são estabelecidas levando em consideração a Selic, e, com base nela, as variações que compõem o Custo Efetivo Total são definidas. Por um lado, quando a Selic aumenta, as taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras provavelmente também crescem. Por outro lado, quando ocorre uma redução nessa taxa, os financiamentos passam a ter valores menores.
Dessa forma, ao buscar um financiamento, é importante observar a movimentação da Selic para compreender o valor final que deverá ser pago.
Quais são os tipos de amortização do financiamento?
A amortização define como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa do saldo devedor do financiamento. Os sistemas mais comuns são Price, SAC e Sacre.
• Sistema Price
No sistema Price, as prestações costumam ser fixas, os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes. Ou seja, durante o período no qual o cliente está pagando o financiamento, é possível notar que, conforme a amortização aumenta, os juros diminuem. Veja o exemplo do financiamento de um apartamento de R$ 180 mil. Nesse caso, a entrada foi de R$ 36 mil, restando um valor de R$ 144 mil, dividido em 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 1.697,10 | R$ 26,70 | R$ 1.670,40 | R$ 143.973,30 |
| 10 | R$ 1.697,10 | R$ 29,62 | R$ 1.667,48 | R$ 143.718,61 |
| 60 | R$ 1.697,10 | R$ 52,73 | R$ 1.644,37 | R$ 141.703,47 |
| 120 | R$ 1.697,10 | R$ 105,34 | R$ 1.591,76 | R$ 137.115,70 |
| 180 | R$ 1.697,10 | R$ 210,43 | R$ 1.486,67 | R$ 127.950,74 |
| 240 | R$ 1.697,10 | R$ 420,38 | R$ 1.276,72 | R$ 109.641,93 |
| 300 | R$ 1.697,10 | R$ 839,79 | R$ 857,31 | R$ 73.066,52 |
| 360 | R$ 1.697,10 | R$ 1.677,64 | R$ 19,46 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 610.956,00 | R$ 144.000,00 | R$ 466.956,00 |
Ao fazer uma simulação de financiamento, é importante verificar se a compra na tabela Price é com indexador (fator de reajuste) pré ou pós-fixado. Se for com indexador pré-fixado, as prestações não podem mudar de valor ao longo do financiamento. Entretanto, caso o indexador seja pós-fixado, o cliente está sujeito a variações no valor da parcela, já que os fatores de correção dependem da situação da economia brasileira.
• Sistema de Amortização Constante (SAC)
Na tabela SAC, as prestações e os juros do financiamento são decrescentes, e as amortizações, constantes. Ou seja, um percentual fixo vai diminuindo todos os meses e deixando as parcelas mais baixas. No começo do financiamento, o cliente paga parcelas mais altas, e as prestações e o saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. Veja o mesmo exemplo do financiamento do apartamento de R$ 180 mil no sistema da tabela SAC.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.028,64 | R$ 400,00 | R$ 1.628,64 | R$ 140.000,00 |
| 60 | R$ 1.796,64 | R$ 400,00 | R$ 1.396,64 | R$ 120.000,00 |
| 120 | R$ 1.518,24 | R$ 400,00 | R$ 1.118,24 | R$ 96.000,00 |
| 180 | R$ 1.239,84 | R$ 400,00 | R$ 839,84 | R$ 72.000,00 |
| 240 | R$ 961,44 | R$ 400,00 | R$ 561,44 | R$ 48.000,00 |
| 300 | R$ 683,04 | R$ 400,00 | R$ 283,04 | R$ 24.000,00 |
| 360 | R$ 404,64 | R$ 400,00 | R$ 4,64 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 445.507,20 | R$ 144.000,00 | R$ 301.507,20 |
A tabela SAC, assim como o sistema Price, está sujeita a correções monetárias, que podem ser pré ou pós-fixadas. O indexador mais comum da SAC é a Taxa Referencial (TR), divulgada pelo Banco Central, a qual varia conforme a situação econômica do país. Ou seja, se houver aumento da inflação, as correções na prestação do financiamento tendem a aumentar.
• Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O Sacre acaba sendo um meio-termo entre o Price e a tabela SAC. O sistema apresenta parcelas maiores no início do financiamento, porém termina com prestações menores. Isso acontece porque, a cada ano que passa, o valor das parcelas é calculado com base no saldo devedor, o que resulta em uma redução dos juros.
Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo apartamento de R$ 180 mil, com entrada de R$ 36 mil e 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.070,40 | R$ 443,75 | R$ 1.626,65 | R$ 139.784,61 |
| 60 | R$ 1.829,89 | R$ 449,73 | R$ 1.380,15 | R$ 118.529,14 |
| 120 | R$ 1.531,80 | R$ 443,26 | R$ 1.088,54 | R$ 93.396,49 |
| 180 | R$ 1.236,86 | R$ 435,10 | R$ 801,76 | R$ 68.681,96 |
| 240 | R$ 945,32 | R$ 423,98 | R$ 521,34 | R$ 44.518,72 |
| 300 | R$ 656,53 | R$ 406,13 | R$ 250,40 | R$ 21.179,74 |
| 360 | R$ 349,09 | R$ 103,97 | R$ 1,21 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 436.008,24 | R$ 144.000,00 | R$ 292.008,24 |
O Sacre pode ser uma opção interessante para quem deseja reduzir o saldo devedor do financiamento de forma mais rápida, pois a amortização aumenta gradualmente. No entanto, é importante verificar as condições específicas do contrato e compará-las com outras opções disponíveis para determinar qual sistema de amortização é mais adequado às suas necessidades e possibilidades financeiras.
Posso usar o meu FGTS para financiar um imóvel?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar a compra de um imóvel. No entanto, é necessário atender a alguns critérios estabelecidos pelas regras vigentes, presentes no Manual de Moradia Própria (MMP), elaborado pelo Agente Operador do FGTS.
- Ser titular de conta do FGTS com saldo disponível.
- Ter, pelo menos, três anos de trabalho com carteira assinada, mesmo que em períodos e empresas diferentes.
- Não possuir outro financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou em programa de habitação popular.
- O imóvel a ser adquirido deve estar de acordo com os critérios estabelecidos pelo FGTS, como valor máximo de avaliação e finalidade residencial.
Além disso, é importante ressaltar que a utilização do FGTS no financiamento imobiliário está sujeita a limites e regras específicas, estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS, e pelas normas do Conselho Curador do FGTS.
Caso você já tenha financiado um imóvel, o FGTS também pode ser utilizado para amortizar, reduzindo o prazo da operação ou o valor da prestação mensal, ou liquidar a operação.
É possível antecipar as parcelas de um financiamento imobiliário?
O Código de Defesa do Consumidor garante aos clientes a possibilidade de antecipar débitos, total ou parcialmente, mediante a redução proporcional de juros. Portanto, sempre que desejar, você pode pagar mais parcelas e obter descontos.
A ordem da antecipação deve ser inversa quando a escolha é liquidar as últimas prestações do contrato ou reduzir o valor de todas as prestações remanescentes. Caso o cliente pague sempre a parcela do mês e mais uma que ainda vencerá, por exemplo, o financiamento será quitado na metade do tempo previsto, e o abatimento de juros será considerável.
Como se preparar para o financiamento imobiliário?
Preparar-se para um financiamento imobiliário pode tornar o processo mais suave e ampliar suas chances de conseguir as melhores condições possíveis. Confira algumas dicas a seguir.
- Avalie sua situação financeira: faça uma análise completa de suas finanças para determinar sua capacidade de pagamento. Considere o seu faturamento, as despesas mensais e as outras dívidas. Certifique-se de que a prestação mensal do financiamento não ultrapasse 30% da renda familiar. Essa é uma margem segura que diminui os riscos de inadimplência.
- Economize para a entrada: como você já viu, é necessário dar entrada ao solicitar um financiamento imobiliário. Economize o máximo possível e tenha uma entrada substancial. Isso pode ajudar a reduzir o valor do empréstimo e as parcelas mensais. Você pode realizar um investimento para que o dinheiro guardado renda mais e ainda contar com a ajuda de gerenciadores financeiros para atingir esse objetivo o quanto antes.
- Pesquise: compare as taxas de juros, os prazos, as exigências e as condições de cada opção para escolher a mais adequada às suas necessidades.
- Faça simulações: utilize calculadoras de financiamento para simular diferentes cenários, considerando o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa de juros. Isso o ajudará a ter uma visão clara das parcelas mensais e a planejar seu orçamento.
- Organize sua documentação: reúna todos os documentos necessários para a solicitação do financiamento, como comprovantes de renda, extratos bancários, Declaração de Imposto de Renda, documentos pessoais e comprovante de residência. Tenha cópias atualizadas e prontas para apresentar ao banco ou à instituição financeira.
- Consulte um especialista: se necessário, busque a orientação de um profissional especializado, como um consultor financeiro ou corretor de imóveis, para auxiliar na tomada de decisão e esclarecer dúvidas sobre o processo de financiamento.
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